Все повече собственици установяват, че за да публикуват или поддържат обявите си в платформите, е необходимо:

• регистрация на обекта;
• категоризация или вписване;
• получаване на регистрационен номер;
• подаване на информация в ЕСТИ.

Особено важно е да се обърне внимание на сроковете, свързани с регистрацията и изпълнението на задълженията по Закона за туризма.

20.05.2026 г. е важен срок, който не бива да бъде пропускан.

Какво представлява ЕСТИ.

ЕСТИ (Единна система за туристическа информация) е електронна система по Закона за туризма, чрез която се подават данни за:

• реализираните нощувки;
• настанените лица;
• туристическия данък;
• статистическата информация за туристическата дейност.

Системата е част от процеса по дигитализация и по-строг контрол върху туристическите услуги в България.

Кои лица попадат в обхвата.

Изискванията за регистрация могат да засегнат:

• физически лица;
• фирми;
• собственици на апартаменти за гости;
• къщи за гости;
• стаи за гости;
• имоти, отдавани краткосрочно чрез Airbnb, Booking и други платформи.

В практиката много собственици смятат, че извършват „обикновен наем“, но при краткосрочно туристическо настаняване често възникват допълнителни задължения по Закона за туризма.

Как преминава регистрацията.

Процедурата обикновено започва през съответната община по местонахождение на имота.

В зависимост от конкретния случай може да бъде необходима:

• регистрация на апартамент за гости;
• категоризация;
• вписване на мястото за настаняване;
• подаване на документи и декларации.

След одобрение обектът получава:
\u2714 регистрационен номер


\u2714 категория или удостоверение


\u2714 вписване в ЕСТИ

Какви документи обикновено се изискват.

В практиката общините най-често изискват:

• документ за собственост;
• декларации;
• данни за обекта;
• документи за ползване;
• информация за капацитета на мястото за настаняване.

Конкретните изисквания могат да варират според:

• вида на обекта;
• общината;
• режима на регистрация.

Номерът от ЕСТИ вече се изисква от платформите.

Все повече платформи за краткосрочно отдаване изискват въвеждане на регистрационен номер или номер на категоризация.

На практика това означава, че при публикуване или поддържане на обява в Airbnb или Booking може да бъде поискан:

• номер от ЕСТИ;
• регистрационен номер;
• номер на удостоверение;
• информация за мястото за настаняване.

При липса на необходимата регистрация са възможни:

• ограничения на обявата;
• проблеми с публикуването;
• допълнителни проверки;
• искане за предоставяне на документи.

Какво е значението на срока 20.05.2026 г.

Собствениците, извършващи краткосрочно отдаване на имоти, следва своевременно да проверят:

• има ли необходимост от регистрация;
• правилно ли е регистриран обектът;
• необходимо ли е вписване в ЕСТИ;
• изпълнени ли са изискванията по Закона за туризма.

20 май 2026 г. е важен срок, който не бива да бъде пренебрегван, особено от лица, които активно отдават имоти чрез дигитални платформи.

Връзката между ЕСТИ, НАП и платформите.

Контролът върху краткосрочното отдаване става все по-структуриран.

Освен регистрацията в ЕСТИ, все по-голямо значение има и автоматичният обмен на информация между платформите и данъчните администрации в ЕС.

С Директива (ЕС) 2021/514 (DAC7) платформите като Airbnb и Booking са задължени да предоставят информация за реализираните доходи от потребителите си.

Това включва данни относно:

• получените приходи;
• броя на нощувките;
• идентификацията на лицата;
• използваните имоти.

Туристически данък – често подценявано задължение.

При краткосрочно отдаване възникват и задължения за туристически данък по Закона за местните данъци и такси.

Важно е да се знае, че:

• туристическият данък се администрира от съответната община;
• подаването на информация в ЕСТИ не отменя задълженията за местни данъци;
• платформите като Airbnb и Booking не освобождават автоматично собствениците от тези задължения.

В практиката именно туристическият данък е една от най-често пропусканите теми при краткосрочното отдаване на имоти.

Какво е добре да направят собствениците още сега.

Добра практика е предварително да се провери:

• необходима ли е регистрация;
• правилно ли е категоризиран обектът;
• подава ли се информация в ЕСТИ;
• възникват ли задължения за туристически данък;
• има ли необходимост от регистрация по ДДС;
• как следва да се организира дейността.

Навременният анализ може да предотврати:

• санкции;
• проблеми с платформите;
• проверки;
• допълнителни разходи.

Важно!

Краткосрочното отдаване чрез Airbnb и Booking вече е значително по-регулирана дейност в сравнение с предходните години.

Регистрацията в ЕСТИ, сроковете по Закона за туризма, туристическият данък и обменът на информация по DAC7 поставят нови изисквания пред собствениците на имоти.

Поради това е важно дейността да бъде организирана своевременно и в съответствие с нормативните изисквания.

Настоящата статия има информационен характер и не представлява индивидуална данъчна или правна консултация.

Ако имате конкретен казус, свързан с Airbnb, Booking, ЕСТИ, туристически данък, ДДС или осигуряване, можете да изпратите запитване през pfh.bg или да се свържете с „Твоят Счетоводител Х“ на:

\ud83d\udcde +359 2 426 0252

През последните години краткосрочното отдаване на имоти чрез платформи като Airbnb и Booking се превърна в масова практика. Наред с това обаче държавите в Европейския съюз постепенно въведоха по-строги правила за отчетност и обмен на информация.

От 2026 г. темата става особено актуална и в България заради:

• регистрацията в ЕСТИ;
• подаването на месечни справки;
• автоматичния обмен на информация между платформите и данъчните администрации;
• засиления контрол върху недекларирани доходи.

Много собственици все още смятат, че отдаването чрез Airbnb или Booking представлява „обикновен наем“. В практиката обаче краткосрочното настаняване често попада в режима на туристическите услуги и подлежи на специални изисквания.

Какво представлява ЕСТИ.

ЕСТИ (Единна система за туристическа информация) е електронна система по Закона за туризма, чрез която се подават данни за реализираните нощувки в местата за настаняване.

Системата се използва от:

• хотели;
• къщи за гости;
• апартаменти за гости;
• други категоризирани места за настаняване.

Чрез ЕСТИ се подава информация за:

• броя нощувки;
• настанените лица;
• туристическия данък;
• статистическите данни за туризма.

Подаването на данни е част от общата политика за дигитализация и проследимост на туристическите услуги.

Кои лица са засегнати.

Новите изисквания засягат както физически лица, така и фирми, които отдават имоти краткосрочно чрез:

• Airbnb;
• Booking;
• други онлайн платформи.

Най-често това са:

• апартаменти за гости;
• стаи за гости;
• ваканционни имоти;
• къщи за гости.

Важно е да се знае, че при краткосрочно туристическо настаняване обикновено се изисква:

• регистрация по Закона за туризма;
• категоризация или регистрация на обекта;
• подаване на информация в ЕСТИ.

Какво се променя с месечните справки.

През последните години контролът върху краткосрочното отдаване се засилва значително. Все повече общини и институции изискват регулярно подаване на данни за реализираните нощувки и приходите от туристическа дейност.

Практически това означава:

• по-стриктно подаване на информация;
• електронна отчетност;
• по-лесно сравняване на данни между различни институции;
• по-висока проследимост на приходите от Airbnb и Booking.

Собствениците трябва да следят:

• сроковете за подаване;
• правилното отразяване на нощувките;
• съответствието между декларираните приходи и информацията от платформите.

Какво налага тези промени.

Основна причина за засиления контрол е европейската Директива (ЕС) 2021/514, по-известна като DAC7.

Чрез нея платформите като Airbnb и Booking са задължени да предоставят информация за лицата, които реализират доходи чрез тях.

Подаваните данни могат да включват:

• имена и идентификация на лицето;
• банкови сметки;
• размер на получените приходи;
• брой сделки и нощувки;
• информация за имотите.

Целта е данъчните администрации в държавите членки да разполагат с по-пълна информация относно доходите, реализирани чрез дигитални платформи.

На практика това означава, че възможностите за недеклариране на приходи стават все по-ограничени.

Какви са рисковете при липса на регистрация или неподаване на данни.

При установяване на несъответствия могат да възникнат:

• административни санкции;
• проверки от НАП;
• допълнителни данъчни задължения;
• проблеми при недекларирани доходи;
• проверки за осигурителни задължения.

Особено внимание следва да се обърне при:

• редовно отдаване на имоти;
• наличие на повече от един имот;
• системна дейност чрез платформи;
• получаване на значителни приходи.

В подобни случаи често е необходим предварителен анализ на:

• данъчното третиране;
• ДДС задълженията;
• осигурителния статус;
• необходимостта от работа чрез фирма.

Какво е добре да направят собствениците още сега.

Добра практика е предварително да се провери:

• има ли необходимата регистрация по Закона за туризма;
• правилно ли се подават данните в ЕСТИ;
• възникват ли задължения за осигуряване;
• има ли необходимост от ДДС регистрация;
• подходящо ли е дейността да се извършва като физическо лице или чрез фирма.

В много случаи навременната консултация може да предотврати бъдещи проблеми и допълнителни разходи.

Важно!

Краткосрочното отдаване чрез Airbnb и Booking вече е значително по-регулирана дейност в сравнение с предходните години. Комбинацията между ЕСТИ, месечните справки и обмена на информация по DAC7 води до по-висока прозрачност и по-активен контрол върху приходите от туристически услуги.

Поради това е важно собствениците на имоти своевременно да анализират своята дейност и да организират правилно:

• регистрацията;
• отчетността;
• данъчното облагане;
• осигуряването.