Новите изисквания за Airbnb и Booking през 2026 г. - регистрация в ЕСТИ и месечни справки.
През последните години краткосрочното отдаване на имоти чрез платформи като Airbnb и Booking се превърна в масова практика. Наред с това обаче държавите в Европейския съюз постепенно въведоха по-строги правила за отчетност и обмен на информация.
От 2026 г. темата става особено актуална и в България заради:
- регистрацията в ЕСТИ;
- подаването на месечни справки;
- автоматичния обмен на информация между платформите и данъчните администрации;
- засиления контрол върху недекларирани доходи.
Много собственици все още смятат, че отдаването чрез Airbnb или Booking представлява „обикновен наем“. В практиката обаче краткосрочното настаняване често попада в режима на туристическите услуги и подлежи на специални изисквания.
Какво представлява ЕСТИ.
ЕСТИ (Единна система за туристическа информация) е електронна система по Закона за туризма, чрез която се подават данни за реализираните нощувки в местата за настаняване.
Системата се използва от:
- хотели;
- къщи за гости;
- апартаменти за гости;
- други категоризирани места за настаняване.
Чрез ЕСТИ се подава информация за:
- броя нощувки;
- настанените лица;
- туристическия данък;
- статистическите данни за туризма.
Подаването на данни е част от общата политика за дигитализация и проследимост на туристическите услуги.
Кои лица са засегнати.
Новите изисквания засягат както физически лица, така и фирми, които отдават имоти краткосрочно чрез:
- Airbnb;
- Booking;
- други онлайн платформи.
Най-често това са:
- апартаменти за гости;
- стаи за гости;
- ваканционни имоти;
- къщи за гости.
Важно е да се знае, че при краткосрочно туристическо настаняване обикновено се изисква:
- регистрация по Закона за туризма;
- категоризация или регистрация на обекта;
- подаване на информация в ЕСТИ.
Какво се променя с месечните справки.
През последните години контролът върху краткосрочното отдаване се засилва значително. Все повече общини и институции изискват регулярно подаване на данни за реализираните нощувки и приходите от туристическа дейност.
Практически това означава:
- по-стриктно подаване на информация;
- електронна отчетност;
- по-лесно сравняване на данни между различни институции;
- по-висока проследимост на приходите от Airbnb и Booking.
Собствениците трябва да следят:
- сроковете за подаване;
- правилното отразяване на нощувките;
- съответствието между декларираните приходи и информацията от платформите.
Какво налага тези промени.
Основна причина за засиления контрол е европейската Директива (ЕС) 2021/514, по-известна като DAC7.
Чрез нея платформите като Airbnb и Booking са задължени да предоставят информация за лицата, които реализират доходи чрез тях.
Подаваните данни могат да включват:
- имена и идентификация на лицето;
- банкови сметки;
- размер на получените приходи;
- брой сделки и нощувки;
- информация за имотите.
Целта е данъчните администрации в държавите членки да разполагат с по-пълна информация относно доходите, реализирани чрез дигитални платформи.
На практика това означава, че възможностите за недеклариране на приходи стават все по-ограничени.
Какви са рисковете при липса на регистрация или неподаване на данни.
При установяване на несъответствия могат да възникнат:
- административни санкции;
- проверки от НАП;
- допълнителни данъчни задължения;
- проблеми при недекларирани доходи;
- проверки за осигурителни задължения.
Особено внимание следва да се обърне при:
- редовно отдаване на имоти;
- наличие на повече от един имот;
- системна дейност чрез платформи;
- получаване на значителни приходи.
В подобни случаи често е необходим предварителен анализ на:
- данъчното третиране;
- ДДС задълженията;
- осигурителния статус;
- необходимостта от работа чрез фирма.
Какво е добре да направят собствениците още сега.
Добра практика е предварително да се провери:
- има ли необходимата регистрация по Закона за туризма;
- правилно ли се подават данните в ЕСТИ;
- възникват ли задължения за осигуряване;
- има ли необходимост от ДДС регистрация;
- подходящо ли е дейността да се извършва като физическо лице или чрез фирма.
В много случаи навременната консултация може да предотврати бъдещи проблеми и допълнителни разходи.
Важно!
Краткосрочното отдаване чрез Airbnb и Booking вече е значително по-регулирана дейност в сравнение с предходните години. Комбинацията между ЕСТИ, месечните справки и обмена на информация по DAC7 води до по-висока прозрачност и по-активен контрол върху приходите от туристически услуги.
Поради това е важно собствениците на имоти своевременно да анализират своята дейност и да организират правилно:
- регистрацията;
- отчетността;
- данъчното облагане;
- осигуряването.